「建替マンション」は、古くなった建物を取り壊し、新たに建設されるマンションを指す。そのなかには、一般のマンションとは異なる特徴を備えた事例が多く含まれる。

そのことはネットのニュースでも何度か書かせていただいているので、以下、記事内容を一部流用しながら解説を行いたい。

マンションの建替えが本格的に広まったのは1980年代から。最初は都心部に建てられたマンションが建替えられた。

それまでより大きな建物に生まれ変わることで新たに分譲される住戸が生じる。しかし、都心の超高層マンションとなると販売価格は高い。憧れる人は多くても、とても手が出ない価格になりがちだった。

21世紀に入ると、初めてマイホームを買う人でも手が届く価格帯で建替マンションが分譲されるようになった。そのなかにはもともと「公団・公社」が開発した事例が目立ち、「建替マンション」に大きな影響を与える要因になっている。

公団・公社の分譲マンションは生活利便性を重視するのはもちろん、住環境のよさや住み心地のよさを重視した。そのため、緑の多い環境の中、広い敷地にゆったりと建物を配置するマンションづくりを本領とした。

その建物が老朽化し、近年、新しいマンションへの建替えが進んでいる。建替えすることで、大規模マンションが誕生するケースが多い。

理由は、もともとの敷地が広いこと。そして、5階建て程度の建物を8階建てとか10数階建てにすることで、スケールの大きなマンションが実現しやすいわけだ。
大規模で、敷地内には緑のスペースが多く、共用施設も充実……住みやすさがしっかり引き継がれるわけだ。

加えて、価格を抑えながら建物のスペックが高くなる。それは、建替マンション全般に共通する特性となる。

「建替マンション」で最も大きな利点はなんだろうか。

私は、「土地取得で競合が起きないこと」ではないかと考えている。一般的にマンション用地が売りに出るとき、複数の不動産会社による競争入札が生じやすい。より高い価格を付けた買い手が土地を購入できる方式である。これがマンション価格を押し上げる要因になりがちで、現在のように土地価格が全国的に上昇しているときは、その傾向が強まる。

これに対し、建替マンションでは土地の価格を順当に見積もって計画が始まる。これにより、新たな購入者にとっては購入しやすい価格設定の分譲が実現することになる。一方で、もともとの住人＝地権者も負担で建替を納得できる負担で実現……それこそが、マンション建替の醍醐味だと私は思っている。

そのうえで、建替マンションは建物の質を高める傾向が強い。

それは、以前からの住人の要望があるからだ。
「建て替えるのであれば、今度はひときわ長持ちする建物にしてほしい」、「断熱性や遮音性も高めてほしい」、「最新の設備を網羅してほしい」といた要望だ。加えて、「これまでの建物でよかった部分は引き継いで欲しい」との声も多い。その結果、建物のスペックが上がり、住みやすいマンションになるわけだ。

具体的には、住戸内に収納スペースを多くとり、天井を高く、バルコニーは広く、キッチンにはディスポーザーや食器洗い乾燥機など最新設備機器を網羅するといった具合だ。

「東京リンクウィズタウンプロジェクト」の場合、24時間ゴミ出しOKのごみ集積場がマンション内の3カ所に配置される。ごみを出しやすくして、との要望に応えたためだ。

さらに、住人専用の駐輪場に加えて、来客用の駐輪場にも広いスペースを割いている。小平市は坂がない平坦な場所で、自転車で生活する人が多く、マンションにも自転車で遊びに来る人が多くなるはず。だから、来客用の駐輪場を設けて欲しいという要望から生まれた工夫である。

建替えマンションは、そういった「住んでいる人の声」を活かしたつくりになる。つまり、合理的にプランニングされるため、満足度が高まると考えられる。

「東京リンクウィズタウンプロジェクト」は、時代にマッチした工夫が凝らされている。省エネ性能が高く、住宅内設備が最新のものになっているだけではない。マンションづくりの発想が新しいのだ。

たとえば、今、マンションを購入する方々は「資産性」を重視する傾向が強い。将来、中古で売りやすいマンションを好むわけだ。

では、どんなマンションが中古で売りやすいのだろうか。

都心に通勤しやすいことや駅に近いことはもちろん大切。その点、「東京リンクウィズタウンプロジェクト」ならば、都心ターミナル駅まで30分圏で、最も近い駅まで徒歩5分であることが強みとなるだろう。

もう一つ大切なことは「建物の魅力」だと私は考えている。

具体的には敷地内に緑が多く、年月が経過しても、古さを感じさせない建物になっていることが重要だ。というのも、中古でマンションを探す人は、建物を見たときの第一印象で購入意欲が上がったり、下がったりするからである。

敷地の緑や建物の外観が魅力的であれば、買いたいという気持ちが盛り上がるだろう。つまり、中古で売りやすくなる。

「東京リンクウィズタウンプロジェクト」はホテルのように屋根が付いた車寄せを設け、大きな吹き抜け空間のあるエントランスロビーも備える。外壁にはタイル張り部分が多く、バルコニーの手すりにはガラスを多用している。

このタイルとガラスは建材としての値段が高い。が、経年変化が少ない素材であるため、年月の経過とともに風格が増すという特性をもっている。住んでいる間、長く満足感が続くし、将来、中古で売るときに、見栄えがよいという長所も生まれるわけだ。

マンション購入で、「資産性」を重視するなら、外観が魅力的かどうかは重要なチェックポイントになる。「東京リンクウィズタウンプロジェクト」は、そのことを理解した上で、外観にお金をかけたマンションとして生まれ変わる計画である。

もうひとつ、専門家としての視点でいえば、住戸バリエーションが多いのも、「東京リンクウィズタウンプロジェクト」の特性だと考えられる。70㎡台のゆとりある3LDKが中心となり、4LDKの大型住戸も設定。それだけでなく、便利な立地であるため、2人暮らしや1人暮らしに向く2LDKや1LDK、そして1Kの間取りまで用意される。

自分にあった住戸を探しやすく、子育てファミリーが3LDKを購入し、その親世帯が1LDKや2LDKを選択。同じマンション内でほどよい距離感の“近居”を実現させることもしやすいわけだ。

「東京リンクウィズタウンプロジェクト」は、価格の魅力も大きい。最初の販売が始まる前の2026年3月18日時点の予定価格は3LDKが4300万円台から、4LDKが5400万円台から、となっている（いずれも100万円単位）。

不動産経済研究所が2026年1月21日に発表した「首都圏 新築分譲マンション市場動向　2025年のまとめ」によると、首都圏全域の新築分譲マンション平均価格は9182万円（70㎡換算）とされている。これは都心部の高額マンションが平均価格を押し上げている側面があり、郊外部ならば平均価格はもう少し低くなるが、そのなかでも東京都小平市にあって、「東京リンクウィズタウンプロジェクト」は納得感が大きい価格設定と考えられる。

無理のない価格でマイホームを買えば、毎月のローン返済が抑えられる。すると、子育てファミリーは子供の教育にお金をかけることができる。家族で泊まりがけの旅行にもいきやすい。子供のために、お金を使う余裕が生まれるのだ。

教育、そして旅行の思い出などは子供に遺す「財産」のひとつだ。その「財産」は一生消えないし、相続税や贈与税の対象にもならない。

子育て世帯にとって「価格を抑えたマンションを買う」ことの価値は想像される以上に大きいと私は考えている。

じつは、「東京リンクウィズタウンプロジェクト」の立地は、子育てファミリーに向く要素が多い。たとえば、夫婦共働きで子育てをする世帯の場合、夫婦それぞれの職場まで通勤しやすい場所が好まれるのだが、同マンションは5路線4駅が徒歩圏となり、各方面への通勤がしやすい。そして、最も近い西武多摩湖線「八坂」駅まで徒歩5分だし、JR山手線の「高田馬場」まで30分で、都心へのアクセスもよい。「八坂」駅からJR中央線「国分寺」駅までは10分の所要時間で中央線沿線に行きやすく、共働きしやすい場所でもある。

マンション近接地にイオンフードスタイルと銀行があり、2026年2月、新たにディスカウント・スーパーオーケーを含む商業施設もオープンしている。周辺に公園が多いことや医療機関が充実し、明治学院大学中学校・明治学院東村山高等学校、日本体育大学桜華中学校・高等学校、一橋大学小平高裁キャンパスなど多くの学校が集まっている。加えて、小平市は2023年、2024年に保育園の待機児童ゼロを達成していることなど、子育てファミリーにとって好ましい環境がそろっている。

「建替マンション」として誕生する「東京リンクウィズタウンプロジェクト」は、資産性の面でも、子育てしやすさの面でも注目すべき特性を多く備えたマンションと評価されるのである。